Categories
Es ist mittlerweile eine absolute Seltenheit, aber in einem Punkt ist sich das sonst so zerstrittene Washington ausnahmsweise einig: Wohnen in Amerika ist unbezahlbar geworden. Für Millionen rückt der Traum vom Eigenheim in unerreichbare Ferne, während gleichzeitig selbst gutverdienende Mieter aus den Ballungsräumen verdrängt werden. Die Mieten und Hypotheken sind schlichtweg astronomisch. Seit Monaten läuft daher ein parteiübergreifender Vorstoß im Kongress, um gegenzusteuern – mit vollem Rückhalt des Weißen Hauses. Präsident Donald Trump drängt das Repräsentantenhaus unmissverständlich, einen bereits im März verabschiedeten Senatsentwurf ohne weitere Änderungen durchzuwinken. Doch wie so oft steht sich der Politikbetrieb in D.C. selbst im Weg.
Im Kern dreht sich der Streit auf dem Capitol Hill um eine fundamentale Marktfrage: Wie viel Leine lässt man den Großinvestoren? Trump selbst hat sich bisher eher auf die Nachfrageseite konzentriert und nach Wegen gesucht, potenziellen Käufern die Finanzierung zu erleichtern. Viel mehr als Social-Media-Posts gab es aus dem Weißen Haus dazu allerdings noch nicht. Dem Vernehmen nach soll der Präsident gegenüber dem Speaker des Repräsentantenhauses, Mike Johnson, sogar mal fallen gelassen haben, dass sich „niemand einen [Piep] für den Wohnungsbau interessiert“ – eine Aussage, die das Weiße Haus eifrig dementiert.
Somit liegt der Ball beim Kongress. Dort nimmt man primär die Angebotsseite ins Visier. Goldman Sachs schätzte bereits letztes Jahr, dass landesweit drei bis vier Millionen neue Wohnungen fehlen, um die seit der Pandemie eskalierende Erschwinglichkeitskrise in den Griff zu bekommen. Der 21st Century ROAD to Housing Act, ein bemerkenswerter Kompromiss der beiden Senatoren Tim Scott und Elizabeth Warren (Vorsitzender und ranghöchste Demokratin im Banken- und Wohnungsausschuss), soll hier ansetzen. Das Gesetz zielt auf drastischen Bürokratieabbau beim Neubau, die Förderung von Fertighäusern und die Sanierung von maroden Altbauten ab.
Der eigentliche Zankapfel ist jedoch ein neuer Passus, der Private-Equity-Firmen und andere Großinvestoren daran hindern soll, systematisch den Markt für Einfamilienhäuser leerzukaufen. Der Senatsentwurf sieht vor, dass von Großinvestoren zur Vermietung gebaute Einfamilienhäuser nach sieben Jahren an Einzelkäufer veräußert werden müssen, wobei die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht erhalten. Warren brachte es auf den Punkt: Häuser seien für Familien da, nicht als Spekulationsobjekte für die Wall Street. Der daraus resultierende Aufschrei der Immobilienlobby hat nun den Vorsitzenden des Finanzausschusses im Repräsentantenhaus, French Hill, und die ranghöchste Demokratin, Maxine Waters, dazu veranlasst, hinter verschlossenen Türen eine entschärfte Version auszuhandeln. Der Zwangstransfer nach sieben Jahren wurde gestrichen und die Definition des „Einfamilienhauses“ zugunsten der Investoren verengt. Ob der Senat diese aufgeweichte Version am Ende schluckt, entscheidet darüber, ob das wichtigste Wohnungsbaugesetz seit über 30 Jahren tatsächlich ein Fundament für neue Bauprojekte gießt oder als Rohrkrepierer endet.
Während in Washington also noch über die regulatorischen Spielregeln für Immobilienkonzerne gefeilscht wird, greifen einzelne Bundesstaaten das Problem bereits handfest von der anderen Seite an: den erdrückenden Nebenkosten. Bestes Beispiel hierfür ist Iowa. Dort hat Gouverneurin Kim Reynolds am 18. Mai ein massives Steuerpaket (Senate File 2472) unterzeichnet, das den Bürgern in den nächsten sechs Jahren satte 4,2 Milliarden Dollar an Grundsteuern ersparen soll. Für die Republikaner war diese Entlastung nach den ersten Anläufen im Jahr 2025 die absolute Top-Priorität für die Sitzungsperiode 2026.
Die Mechanik dieses Eingriffs ist radikal. Das Gesetz deckelt das jährliche Einnahmewachstum der Lokalverwaltungen auf 2 Prozent, wobei Ausnahmen für Schulen, Krankenhäuser und bestimmte Notfalldienste gelten. Zudem dürfen die Kommunen ihre allgemeinen Rücklagen nur noch auf maximal 35 Prozent der budgetierten Ausgaben ansparen. Reynolds argumentiert, man zwinge die lokalen Regierungen damit, künftig wie der Bundesstaat zu wirtschaften: Man schätzt zuerst die realistischen Einnahmen und priorisiert erst danach die Ausgaben.
Um diese fiskalische Zwangsjacke abzufedern und die Grundsteuerzahler direkt zu entlasten, schultert der Bundesstaat Iowa nun einen deutlich größeren Teil der Schulfinanzierung. Der Transfer von sogenannten SAVE-Mitteln (Secure an Advanced Vision for Education) – eigentlich für Schulinfrastruktur gedacht – in den Grundsteuererlass wird beschleunigt. Zudem sinkt der staatlich festgelegte einheitliche Hebesatz für Schulfinanzierungen von 5,40 Dollar. Finanziert wird diese Senkung unter anderem dadurch, dass der bisherige Steuerfreibetrag für Eigenheime in eine direkte Steuerbefreiung umgewandelt wird.
Interessanterweise spiegelt sich der Washingtoner Konflikt zwischen Großkapital und Normalbürgern exakt in der Steuerpolitik Iowas wider. Das neue Gesetz kippt nämlich steuerliche Vergünstigungen für Mehrfamilienhäuser und Apartmentkomplexe, die 2013 eingeführt wurden. Während Eigentümerverbände warnten, dies würde zwangsläufig die Mieten in die Höhe treiben, nannte Senator Dan Dawson die damaligen Steuersenkungen schlicht „Grundsteuer-Vetternwirtschaft“. Sie hätten ohnehin nie zu niedrigeren Mieten geführt. Mit der neuen Gesetzeslage werden diese Gebäude wieder getrennt von selbstgenutztem Wohneigentum eingestuft und ihre Steuersätze über drei Jahre um 6 Prozent angehoben. Flankiert wird dieser Kurs durch strengere Auflagen für sogenannte TIF-Bezirke (Tax Increment Financing). Deren Laufzeit ist nun gesetzlich auf 23 Jahre begrenzt; nach 20 Jahren sinkt die Nutzung der inkrementellen Finanzierung auf 60 Prozent, und es dürfen keine neuen Schulden mehr aufgenommen werden. Dawson fasste den Geist der Reform so zusammen: Man habe sich bewusst für die Familien entschieden und gegen die Verbände, die diese Reformen torpedieren wollten.
Am Ende tickt für beide Ebenen – Bund und Länder – gnadenlos die politische Uhr. Mit den näher rückenden Zwischenwahlen wächst der Druck auf die Abgeordneten, den Wählern handfeste finanzielle Erleichterungen zu präsentieren. In Washington droht zudem ab Oktober der übliche Überlebenskampf um den Bundeshaushalt, was das Zeitfenster für wohnungspolitische Großprojekte drastisch verengt. Ob nun durch mühsame Bau-Deregulierung in D.C. oder durch harte Steuerdeckel in Des Moines: Die amerikanische Immobilienpolitik formiert sich gerade neu. Es bleibt jedoch Raum für Skepsis, ob diese gebündelten Maßnahmen ausreichen, um den überhitzten Markt abzukühlen, oder ob sie die Lasten im System am Ende nur umverteilen.
